Grond verhuren voor batterijopslag: wat er in het contract hoort

De vraag komt tegenwoordig vaker dan de vraag over een zonnepark: of er een batterij op een hoek van uw perceel mag. Het gaat om minder grond dan bij zon, de vergoeding per hectare ligt hoger, en het contract is ingewikkelder. Dit artikel gaat over dat contract.

Eerst: past het hier überhaupt?

Voor een batterij telt de locatie zwaarder dan de oppervlakte. Doorslaggevend is de afstand tot een middenspanningsstation en of daar nog ruimte is. Een perceel op driehonderd meter van een station kan een goed project zijn; hetzelfde perceel op drie kilometer meestal niet, omdat de kabel naar het station een kostenpost is die de hele som kan omgooien.

Daarnaast kijken we naar de vorm, de ontsluiting op een verharde weg, de afstand tot woningen en de hoogte ten opzichte van het maaiveld. En naar het omgevingsplan: op een agrarische bestemming is een batterijopstelling niet zomaar toegestaan. Er is een vergunning nodig om ervan af te wijken, of een wijziging van het omgevingsplan. Dat traject regelen wij, maar het is goed om te weten dat het er is. Meer daarover in vergunning voor batterijopslag.

Hoeveel ruimte het kost

Reken op ongeveer tweehonderd vierkante meter per megawatt. Daarin zitten de containers zelf, de omvormers, de transformator, de onderlinge afstand die brandveiligheid vraagt en een toegangsweg voor plaatsing en onderhoud. Een batterij van 10 MWh past daarmee meestal op zo’n duizend vierkante meter. Ook voor een fors project blijft het zelden meer dan een halve hectare.

Dat is weinig grond in verhouding tot wat erop staat. Het is precies daarom dat de vergoeding per hectare bij batterijopslag doorgaans hoger uitkomt dan bij een zonnepark.

Het opstalrecht: waarom het er moet zijn

In het Nederlandse recht hoort wat duurzaam met de grond verenigd is bij de grond. Zonder nadere afspraak zou een batterij die op uw perceel staat dus van u worden, terwijl een ander hem heeft betaald en exploiteert. Dat is voor beide partijen onwerkbaar, en voor u het gevaarlijkst: eigendom brengt aansprakelijkheid mee.

Een recht van opstal doorbreekt die natrekking. Het legt vast dat de installatie van de exploitant is, voor hoe lang, en onder welke voorwaarden. Het wordt bij de notaris gevestigd en ingeschreven, zodat het ook geldt tegenover een latere koper van uw grond of van de installatie.

Wat er in elk geval in hoort:

• De looptijd en wat er gebeurt bij verlenging of vroegtijdige beëindiging
• Wie onderhoudt, wie verzekert, en voor wiens rekening schade komt
• De verplichting om aan het eind te verwijderen en het terrein terug te brengen
• Zekerheid voor die verwijderingsplicht, zodat die ook overeind blijft bij een andere exploitant
• Of het recht mag worden overgedragen, en of u daar iets over te zeggen heeft
• Hoe de vergoeding wordt geïndexeerd
• Toegang: wie wanneer over uw land mag, en langs welke route
• Wat er gebeurt met schade aan drainage, kabels en het naastgelegen perceel

Een optieovereenkomst gaat daar meestal aan vooraf. Daarin legt u vast dat wij een periode krijgen om het project te onderzoeken en te vergunnen, tegen een vergoeding, en dat u in die periode niet met een ander in zee gaat. Kijk daarbij naar de duur van de optie en naar wat er gebeurt als het project niet doorgaat.

De fiscale kant

Dit is het onderdeel dat het vaakst over het hoofd wordt gezien, en het kan om serieus geld gaan.

De landbouwvrijstelling geldt voor waardeveranderingen van grond die in een landbouwbedrijf wordt gebruikt. Zodra er een batterijopstelling op staat, is er van dat gebruik geen sprake meer voor het deel onder de installatie. Hetzelfde speelt al jaren bij zonneparken op landbouwgrond. Het gevolg kan zijn dat u over de waardeontwikkeling van dat deel moet afrekenen, en het kan doorwerken in de cultuurgrondvrijstelling in de overdrachtsbelasting wanneer het bedrijf later wordt overgedragen.

Speelt er een meerwaardeclausule uit een eerdere overdracht binnen de familie, dan kan het vestigen van een opstalrecht die in werking zetten.

Wij zijn geen fiscalist en doen hier geen uitspraak over uw situatie. Wat wij wel doen, is dit onderwerp vroeg op tafel leggen in plaats van laat. Laat uw eigen adviseur ernaar kijken voordat u een optieovereenkomst tekent, niet erna.

Pacht is hier niet het instrument

Voor agrarisch gebruik bestaat het pachtrecht, met eigen bescherming en eigen regels. Een batterij is geen agrarisch gebruik, dus dat stelsel past er niet op. In de praktijk werkt het met een optieovereenkomst gevolgd door een opstalrecht, soms met erfpacht. Loopt er op het perceel al een pachtovereenkomst met een derde, dan moet die eerst worden opgelost; dat kost tijd en het is beter dat aan het begin te weten.

Wat het oplevert

Een vaste vergoeding per jaar, per hectare of per MW opgesteld vermogen, geïndexeerd. Sommige contracten kennen daarnaast een deel dat meebeweegt met de opbrengst.

Wij noemen geen bedrag op deze pagina, en dat is geen geheimzinnigheid. Het verschil tussen twee percelen van dezelfde omvang zit vrijwel volledig in de netaansluiting, en dat is per locatie anders. Een bedrag noemen dat we daarna moeten bijstellen, helpt niemand.

Waar wij zelf op letten

Wij ontwikkelen niet alleen, we stappen zelf in de projecten. Dat betekent dat wij ook aan de andere kant van dit contract een belang hebben bij een afspraak die vijftien jaar houdbaar is. Een grondeigenaar die na drie jaar spijt heeft, is voor ons net zo goed een probleem.

Daarom zeggen wij het ook als een locatie niet uitkomt. Dat gebeurt regelmatig, meestal door de afstand tot het station. Beter een eerlijk nee in maand één dan een optieovereenkomst die twee jaar op uw perceel blijft liggen zonder dat er iets gebeurt.

De eerste stap

Stuur ons het adres of de kadastrale aanduiding van het perceel. Wij kijken naar de afstand tot het dichtstbijzijnde station, naar de ruimte die de netbeheerder daar nog heeft en naar het omgevingsplan, en zeggen binnen een paar werkdagen of er iets te doen valt. Daar zit u nergens aan vast.

Meer over wat er fysiek op uw terrein komt te staan, van geluid tot bluswater, leest u in veiligheid en vergunning. De pagina voor grondeigenaren zelf staat op grond voor batterijopslag.